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关于进一步促进我市房地产健康稳定发展的思考和建议

发布时间:2017-09-07 文章来源:

房地产是国民经济的支柱产业,对加快改变城乡面貌、改善百姓居住条件、拉动其他相关产业的发展起着较大的作用。江阴是三四线城市,房地产的稳健发展,对推动我市经济发展和维护社会稳定至关重要。

一、 江阴楼市现状

自2016年以来,中央定调大力去库存、促发展,出台了一系列相关政策,我市积极采取了调整首次置业首付款比例、下调房贷利率水平、调整契税等相关宽松政策,出现了逐步去化、平稳发展的良好态势。

江阴市房产成交及库存情况表

  成交面积(万㎡) 库存面积(万㎡) 去化周期

住宅

成交 非住宅成交 成交

合计 住宅

库存 非住宅库存 库存

合计 住宅

去化周期 非住宅

去化周期

2015年 204.27 45.99 250.27 536.99 224.9 761.89 30个月 55个月

2016年

1—11月 238.71 28.88 267.59 412.77 225.97 638.74 19个月 72个月

从2016年1-11月份江阴楼市销售情况分析,我们看出:

(一) 从销售类别来看:

1、商品住宅房成交平稳,去化速度加快。1—11月我市共成交商品住宅238.71万平方米,同比增长16.9%。从十一月份起,江阴低价盘成交大幅上涨,商品房(含住宅、商办)成交前十名中,单价7000元/㎡以下的有蟠龙湾花园、东舜豪庭、森茂、龙城福第四期、钻石广场等多个楼盘,总共约8.55万㎡,占全市总成交面积约三成,呈现了稳步去化的良好态势。

2、非住宅房成交较为清淡,去化周期加长。目前我市商铺和写字楼购房者热情不高,售后包租、返租模式也已被禁止,存量非住宅楼盘去化周期从2015年的55个月,上升至2016年年底的72个月,去化周期明显加长。

3、二手房成交稳中有降,价格持稳。目前江阴二手房成交出现需求小、成交少、价格持稳的趋势。今年江阴城区二手住宅评估均价除1月份以外,其余月份均低于7000元/㎡。特别是下半年以来,价格始终在6500元/㎡左右徘徊。10月份江阴城区二手住宅评估均价6456元/㎡,较9月仅上涨59元/㎡。

(二)从成交区域来看:2016年1-11月份,我市呈现出区域冷热不均、板块去化各异的局面。来自澄江区域的恒大御景、万悦城、阳光假日花园、金宸国际2016年住宅成交名列前10位,库存较多的敔山湾因部分项目尾盘促销,走出了一波行情,各镇(街道)楼盘中,云亭、青阳和城东相对较好。

(三)从成交结构来看:主力成交集中在120—144平方为主,11月份,该面积段成交占比31.41%,其次是90—120平方,11月份,该面积段成交占比23.53%。实验小学、江阴市中等优质学区地段,小户型较为畅销,而像主城区周边的一些改善型项目,则小户型的库存压力较大。

二、问题及原因分析

从调研中发现,2016年江阴房地产虽然逐渐稳步去化、平均价格略微上扬,然而,总体来说,供大于求、库存压力依然较大。主要有以下几方面的问题及原因:

1、我市城镇居民人均居住面积较高,刚性需求逐步下降

一方面,目前江阴城镇居民人均住房面积较高,据抽样统计,2012年为38平方米/人,2013年为40.8平方米/人,2014年高达59.3平方米/人,增长56%。因此,江阴本地人买房刚性需求有所减少,改善需求无很强的客观迫切性;另一方面,近年来,随着经济形势的下行,我市企业发展也面临一定的困难和压力,特别是近年来江阴外来人口明显减少,导致这部分的刚性需求急剧下降。

2、我市房产开发以往速度较快,拆迁安置冲击不小

一方面,虽然2014年至今我市住宅用地基本没有推出,但是由于前几年经济形势增长较好,市、镇两级土地推出节奏较快,商品房开发速度较快,据了解,2011年我市开发预售项目达90多个,有的开发商对区域内购房意愿及需求并不十分了解,盲目开发导致同质化楼盘供应量远超需求;另一方面我市拆迁安置房集中上市,2015年,我市办理初始登记的安置房小区面积为191万平方米,同比增长97.8%,二手房市场上拆迁房的供应量大增,同一区域内的商品房楼盘少了相当一部分潜在需求。

3、我市百姓追求居住品质的意愿较强,一些配套设施相对滞后

一方面,江阴经济发达,百姓追求完善城市功能、提升居住品质的意愿越来越高,自然环境、城市能级这些都将成为江阴这座城市未来吸引年轻人居住的重要因素。而目前我市在房产开发过程中,重眼前利益,大手笔有规模、上档次的成片开发较少,缺乏与城市建设相匹配的资源配置,尤其是江阴一些学区规划远滞后于现有住宅规划;另一方面,像临港新城等,在打造未来新城和房产开发中,城市商业综合体、学校、医院、养老等配套设施滞后,没有及时跟上,影响了片区房地产的健康发展。

4、我市极少数房产企业资金压力较大,跑路现象时有发生

近年来,受经济大环境的影响,我市一些房地产开发企业同样也面临着经济寒冬的考验,由于销售不畅、库存积压,财务成本急剧攀升,少数在江阴开发的楼盘项目相继出现资金链断裂,开发商一走了之,给社会带来了不稳定因素,同时也增加了政府处置社会问题的负担。

三、对促进我市房地产健康发展的建议

2016年12月中旬闭幕的中央经济工作会议,明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。对江阴而言,要促进房地产的健康发展,我们建议要立足降库存调结构、优规划提品质、强配套重监管。具体如下:

1、科学控制土地出让节奏,突出量化调控

一要科学测算,总量控制。要结合江阴经济社会、人口分布、产业发展状况,在科学测评的基础上,进一步优化住房供应的总量规模和区域分布,编制房产开发用地计划,科学确定土地供应规模,把控土地出让节奏,适时适量推出土地,避免盲目开发造成供求失衡。

二要分类控制,区域平衡。由于我市城区房地产成交较为活跃、库存较少,临港及乡镇交易较为清淡、库存较多,体现出区域的不平衡性,因此建议地块出让时,要做到城区、乡镇分类控制,减少库存较高的乡镇和区域的土地出让,形成主城区、临港新城以及乡镇呼应的良性循环。

2、优化我市房产开发规划,调整库存结构

一要合理布局城市商业用房。近年来,我市一些商铺、写字楼出租出售情况不容乐观,非住宅类库存去化周期明显高于住宅类。建议政府相关部门要按照区域范围、人口数量、商业需求情况作合理布局,进一步优化商业用房规划,同区域内控制“城市综合体”数量,避免同质化竞争过于激烈,让城市综合体建一个、兴一个,同时加快“商改住”政策的落实,切实降低非住宅用房的库存。

二要根据实际设计区域产品。从目前江阴的房产库存来说,存在着不同的区域某个面积段的库存结构不同的现象,如:城区周围、非学区地段面积较大的改善型户型比较畅销,小户型库存较多,这些都是开发企业在政府统一规划条件下设计的产物,缺乏按照区域位置的实际需求来设计产品。建议江阴按照房屋的市场价格、地理位置等划分区域,细分市场,研究制定出每个区域较为合理的户型比例方案,满足市民的居住需求,也更好地优化库存结构。

3、推出住宅房屋拆迁市场化安置,化解库存压力

目前,我市各镇、街道对被拆迁户主要采取房屋安置的方式,有的镇、街道为未来几年的拆迁工程预留了大量安置房,有的镇、街道由于安置房数量不够,不得不向被拆迁户支付过渡费,从长期看,政府的拆迁成本不降反升。建议市政府在一些重点区域和乡镇试行,逐渐推出住宅房屋拆迁市场化安置的办法,通过发放“房票”,鼓励被拆迁户购买市场上某一区域的商品房,化解现有商品房库存压力。

4、注重区域资源配置,提升居住品质

一要打造宜居生活空间。建议政府在“十三五期间”,要切实注重提升江阴的城市功能,加快实施1310工程,重点在城际轨道、交通畅通、环境整治等百姓关注的实事工程上花大力气,努力打造美丽宜居空间,这是吸引百姓留居江阴和未来我市房地产长远发展的关键因素。

二要注重优质资源配置。目前,江阴一些房地产库存积压的区域和乡镇,相对缺乏优质的教育资源和成熟的商业配套,尽管开发商将房价一降再降,对购房者的吸引力仍然不大。建议政府在完善配套和公共资源时,要向欠完善区域适当倾斜,尽可能地配置优质学区、医疗、公共商业设施,引进一些知名学校、民间医疗和养老机构,让这些区域的人气旺起来。

5、推行预销售第三方托管,加强房产管理

一要推行预销售第三方托管。为加强开发商预销售资金的监管,保障房产开发的正常运转,武汉等一些城市建立了商品房预售资金第三方托管机制,建议我市借鉴这些做法,推行预销售第三方托管,由房管局、银行和开发商签订三方监管协议,并开设监管账户。根据监管协议,购房者买房所付的钱不直接交给开发商,而是存入三方共同管理的账号,开发商可在工程结构封顶、竣工验收等重大施工节点,向房管部门申请提取资金。推行这一政策,主要是为了防止开发商非法挪用购房款,保障购房者的合法权益,防范金融风险,确保社会稳定。

二要加强房产中介管理。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分。前阶段,住房和城乡建设部等七部门发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,建议房管部门要根据上级要求,结合我市实际,建立健全存量房交易资金监管制度,加强房屋成交价格和租金监测发布,以合理引导市场预期;积极发挥房地产中介在参与“去库存”中的积极作用,注重真实房源和交易信息的公开透明,规范房地产中介经营,有效地促进我市房地产健康稳定发展。

 

 
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